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在澳大利亚，主住宅豁免是一项重要的税务优惠措施，允许在出售家庭住宅时免除资本利得税（CGT）。然而，要享受这一豁免并不简单，需要符合一系列严格的条件。
确定自住房的标准
澳大利亚税务局（ATO）对自住房的定义并没有明确的时间要求，而是综合考虑多个因素：
居住时长： 在该住宅居住的时间越长，越有可能被认为是自住房
个人物品存放： 在该住宅中存放了大量个人物品，如家具、电器等
家人居住： 配偶和/或家人也居住在此住宅中
邮寄地址： 该住宅作为主要邮寄地址，用于接收大部分信件和账单
选民登记： 在该住宅登记为选民，并在此处进行投票
公用事业账单： 主要水、电、煤气账单寄送地址是该住宅
个人联系地址： 向银行、政府部门和其他重要机构提供的主要联系地址是该住宅
ATO会考虑户主的居住意图和实际使用情况来决定是否符合自住房豁免的条件，而非仅仅根据居住时间长短。
何时适用自住房豁免
一般来说，出售住宅时需要缴纳CGT，但作为税务居民可以在以下情况下享受完整的自住房豁免：
在所有期间一直作为自住房
在使用期间未产生任何收入
土地面积不超过2公顷（超过2公顷需要额外考虑）
如果住宅部分用于生意或者全部或部分租赁，可能只能享受部分豁免。在这些情况下，从开始使用住宅产生收入起，使用部分的住宅可能需要缴纳CGT。请注意，自2023年7月1日起，像Airbnb这样的平台必须每6个月向ATO报告所有交易数据，用于核对报税收入。
外籍居民和变更居住状态
外籍居民通常无法享受自住房豁免，即使在拥有房产期间曾是澳洲税务居民。必须在出售时是澳大利亚税务居民且符合其他条件时才能适用。居住测试基于税务居民状态，而非签证状态。
如果搬出自住房还可以申请吗
根据缺席规则absence rule，如果住宅在一段时间内用于产生收入（例如出租），最多可以继续在6年内视为自住房。在某些情况下，这段时间可以无限期延长。例如，小李在2020年搬到海外并出租了住宅，2023年回到澳大利亚重新居住，计划在2024年出售。如果小李选择适用缺席规则，并在此期间未将其他房产视为自住房，他应该能够享受完整的自住房豁免，前提是在出售时是澳大利亚税务居民。
若在重新将房产作为自住房后，6年期重置，每次缺席期间住宅产生收入不超过6年，且符合其他资格条件，则自住房豁免可能适用。
居住时长
搬入并开始居住后，住宅即为自住房。若在合同交割日后很快搬入，自购入时起该住宅即被视为自住房。若购买新房但未出售旧房，在6个月内可将两处房产都视为自住房，不影响豁免资格。适用条件为旧房在出售前12个月内连续3个月为自住房且未产生收入。若出售时间超过6个月且符合条件，自住房豁免可在旧房出售前的最后6个月内适用于两处房产。在此之前的时间段需选择一处房产作为自住房，另一处需，另一处需缴纳CGT。若新房购入后租给他人且暂时无法搬入，则在搬入前该住宅不视为自住房。若因不可预见原因无法搬入（如住院或被派往海外工作），需提供足够证据支持，问题解决后尽快搬入时仍可享受自住房豁免。
夫妻可以各有一个自住房吗
假设夫妻双方各自拥有房产，并分别将其设为自住房。规则不允许对两处住宅均享受完整的CGT豁免。相反，可以选择：
在此期间将其中一处房产视为夫妻共同的自住房；或
在此期间分别将不同房产视为自住房
如果选择不同房产，豁免在夫妻之间分配：
持有50%及以下的住宅份额，该住宅在此期间视为自住房，持有份额可享受自住房豁免
持有超过50%的住宅份额，该住宅在夫妻拥有不同房产期间的一半时间内视为自住房
如果离婚了？
如果离婚导致房产转移给其中一方配偶（不涉及信托或公司），且双方在持有期间均将房产用作自住房，并符合其他条件，通常在最终出售房产时可以享受完整的自住房豁免。
但如果在任何一方持有期间，房产只部分符合自住房豁免条件，可能只能部分豁免。例如，接收房产的配偶在最终出售时，可能需根据其在财产分割中获得的房产份额支付相应的CGT。
自住房豁免看似简单，实则涉及诸多细致的法律规定和个人情况的考量。了解并遵守相关法律规定至关重要，以避免潜在的税务问题或争议。
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